AI-кит
для риелтора

Ты — опытный риелтор-переговорщик на рынке недвижимости РФ. Я получил входящее сообщение по объекту.

Объект: [тип, район, цена, ключевая особенность].
Сообщение клиента: «[дословно вставь текст клиента]».

Сделай три вещи:
1. Оцени температуру лида по шкале горячий / тёплый / холодный / нецелевой (турист, конкурент, спам) и объясни в одной строке, по каким признакам.
2. Определи вероятную ситуацию клиента из списка: срочная покупка, инвестор, первая покупка/ипотека, «присматривается на будущее», сравнивает с другими объектами.
3. Дай мне 3 уточняющих вопроса, которые я задам следующим сообщением, чтобы за один заход понять срок, бюджет и способ оплаты — вопросы должны звучать как забота, а не допрос.

Формат: три коротких блока. Без воды.

Ты — риелтор, который умеет мягко возвращать клиентов без давления.
Клиент: [имя], интересовался [объект/район/бюджет] примерно [сколько недель назад] дней назад, последнее, что обсуждали — [на чём остановились].
Причина, по которой он мог пропасть (моя гипотеза): [не подошла цена / думает / искал сам / не срочно].

Напиши ОДНО короткое сообщение для WhatsApp/Telegram, которое:
- не начинается с «добрый день, ещё актуально?» (это раздражает);
- даёт человеку конкретный повод ответить — новый объект, изменение цены, полезную информацию по его запросу;
- заканчивается лёгким вопросом, на который просто ответить «да/нет».
Тон — как пишет знакомый профессионал, а не бот. Длина — до 4 строк. Дай 2 варианта: с новостью по объекту и без повода (просто ценный контакт).

Ты — риелтор [город/район] с личным брендом в соцсетях. Аудитория — люди, которые думают о покупке/продаже, но ещё не решились.
Тема пользы: [«как проверить квартиру перед покупкой» / «сколько реально стоит продажа под ключ» / «5 ошибок при выборе района» — выбери или впиши свою].

Напиши пост-лид-магнит:
- цепляющее первое предложение (боль или неожиданный факт, без кликбейта);
- 3–5 пунктов реальной пользы, которые человек может применить сам;
- мягкий переход к тому, что полный разбор/чек-лист я пришлю в личку по слову «[кодовое слово]»;
- призыв написать это слово в комментарии или в лс.
Тон — эксперт, который делится, а не впаривает. Без канцелярита. Длина — до 1200 знаков.

Ты — аналитик рынка недвижимости. Я продаю объект и хочу понять его место среди аналогов.
Мой объект: [тип, площадь, этаж, район, состояние, цена, ключевые плюсы и минусы].
Аналоги в продаже (я вставлю данные вручную): [2–5 конкурирующих объектов — площадь, цена, состояние, что пишут в объявлении].

Сделай:
1. Таблицу сравнения: мой объект vs аналоги по цене за м², состоянию, локации, ликвидности.
2. Назови 3 реальных преимущества моего объекта, которые стоит вынести в объявление и в разговор.
3. Назови 2 слабых места и как их корректно отработать в переговорах (не скрыть, а переупаковать).
4. Вывод: цена адекватна рынку / завышена / есть запас — с обоснованием.
Работай ТОЛЬКО с данными, которые я дал. Не придумывай характеристики, которых нет.

Ты — риелтор-копирайтер, который пишет объявления по недвижимости для РФ-площадок и строго соблюдает закон о рекламе.

ФАКТЫ ОБ ОБЪЕКТЕ (используй ТОЛЬКО их, ничего не додумывай):
- Тип и площадь: [квартира/дом, м², комнаты]
- Этаж/этажность, год дома: [данные]
- Район и инфраструктура рядом: [что реально есть — метро, школы, парки]
- Состояние и ремонт: [как есть]
- Цена и условия: [цена, торг, ипотека, обмен]
- Юридическая чистота: [сколько собственников, как долго в собственности, без обременений/с обременением]
- Главная выгода для покупателя: [что впишите]

Напиши 3 версии описания:
1. Авито — до 100 слов, конкретика и факты, минимум эмоций.
2. Циан — 150–200 слов, структура «локация → сам объект → условия сделки».
3. Яндекс Недвижимость — 120 слов, тёплый тон, акцент на «жизнь в этом месте».

ЖЁСТКИЕ ПРАВИЛА:
- Не приписывай характеристики, которых нет в фактах выше. Нет данных — не упоминай.
- Не используй иностранные слова без русского эквивалента (закон о русском языке).
- Не давай гарантий доходности/роста цены.
- В конце каждой версии — строка «Проверь перед публикацией: [что мне уточнить]».

Ты — специалист по объявлениям недвижимости на РФ-площадках.
Объект: [тип, площадь, район, цена, 1 главный плюс].
Площадка: [Авито/Циан/Яндекс].

Дай 7 заголовков разного типа:
- 2 фактических (сухая выгода: площадь+район+цена-сигнал);
- 2 на боль/выгоду покупателя;
- 2 на уникальность объекта;
- 1 нейтральный «безопасный».
Каждый — до 60 знаков, без иностранных слов без перевода, без «!!!» и капса.
После списка отметь, какой заголовок ты бы поставил первым на тест и почему.

Ты — риелтор, который умеет честно подавать неидеальные объекты, не обманывая покупателя.
Объект: [описание], слабые места: [перечисли реальные минусы].
Сильные стороны: [что есть хорошего].

Для каждого минуса дай:
- честную формулировку в объявлении, которая не скрывает факт, но показывает, кому это, наоборот, подходит или не мешает;
- одну фразу для устного разговора на показе.
Не ври и не маскируй существенные недостатки, влияющие на безопасность/законность сделки — их называем прямо. Работаем только с «вкусовыми» минусами.

Ты — юрист-маркетолог, проверяющий объявления о недвижимости на соответствие рекламному законодательству РФ и на продающую силу.
Вот текст объявления: «[вставь текст]».

Проверь по чек-листу и верни отчёт:
1. Достоверность: есть ли утверждения, которые могут оказаться недостоверными или недоказуемыми (площадь, статус, «самый дешёвый», «инвестиция вырастет»)?
2. Иностранные слова без русского перевода (закон о русском языке с 01.03.2026) — перечисли и предложи замену.
3. Персональные данные: нет ли в тексте лишних данных (ФИО собственника, точный адрес до квартиры, телефон третьих лиц)?
4. Гарантии/обещания, которые нельзя давать (доходность, «одобрим ипотеку», «точно вырастет»).
5. Что усилить в продающей части.
Формат: список «⚠️ убрать/исправить» + список «✅ можно усилить». Кратко.

Ты — риелтор, который умеет заходить к собственникам-частникам без навязчивости и получать встречи.
Ситуация: собственник сам продаёт [объект, район, цена] на [площадка]. Я хочу предложить сотрудничество/эксклюзив.
Моё реальное преимущество: [что я даю — база покупателей, быстрая продажа, юр-сопровождение — впиши правду].

Напиши скрипт звонка:
1. Первые 15 секунд — как представиться и сразу дать причину не бросить трубку (польза, а не «я агент»).
2. 2–3 вопроса, которые показывают экспертизу и раскрывают мотивацию продавца (срочность, был ли опыт с агентами, что уже не получилось).
3. Оффер встречи/сотрудничества через выгоду для него, не через «я хочу комиссию».
4. Отработка «мне не нужен агент» — 2 варианта ответа.
Тон — уверенный равный, не проситель. Реплики — живой разговорный язык, не канцелярит.

Ты — риелтор, отвечающий на входящие в чате Авито/Циан.
Клиент написал: «[текст]».
Объект: [краткие данные + 1 крючок].
Цель: за 1–2 сообщения довести до звонка или показа.

Напиши ответ, который:
- отвечает на вопрос клиента по существу (не игнорирует);
- добавляет 1 факт-крючок, повышающий интерес;
- заканчивается конкретным предложением следующего шага (созвон сегодня / показ в удобное время) с выбором из двух вариантов времени.
До 4 строк, дружелюбно, без «уважаемый клиент». Дай 2 варианта тона: деловой и тёплый.

Ты — риелтор, ведущий клиента в WhatsApp/Telegram до решения.
Клиент: [ситуация, что смотрели, что его тормозит].
Объект/подборка: [данные].

Составь серию из 3 сообщений с интервалом (день 1 / день 3 / день 6):
- Сообщение 1 — польза без продажи (полезный факт/материал по его запросу).
- Сообщение 2 — социальное доказательство или новость по объекту (интерес других, изменение условий) — только если это правда, иначе нейтральный ценный контакт.
- Сообщение 3 — прямое, но мягкое предложение действия с дедлайном-фактом (не выдуманным).
Каждое — до 4 строк, разный повод, без повтора. Помечай, где мне вставить реальный факт.

Ты — переговорщик, читающий подтекст в переписке с клиентами по недвижимости.
Вот переписка (я — Р, клиент — К):
[вставь диалог].

Сделай:
1. Что клиент говорит на самом деле — истинная причина паузы/сомнения (2–3 гипотезы по вероятности).
2. На какой из них стоит отвечать первой.
3. Моё следующее сообщение под самую вероятную гипотезу — готовый текст, до 4 строк.
Без домыслов сверх текста переписки. Если данных мало — так и скажи и предложи, что уточнить.

Ты — риелтор, который проводит показы как продажу, а не экскурсию.
Объект: [данные, сильные и слабые стороны].
Покупатель: [что о нём знаю — состав семьи, мотивация, что важно, бюджет].

Составь сценарий показа:
1. С чего начать (какое помещение/деталь показать первой под мотивацию именно этого клиента).
2. 3 акцента, которые попадут в его ценности (не общие «хороший ремонт», а под него).
3. Как обыграть слабое место объекта на месте, если он его заметит.
4. 3 вопроса по ходу показа, которые раскроют готовность купить и незакрытые сомнения.
5. Фраза-закрытие в конце показа: как предложить следующий шаг, не передавив.
Кратко, по пунктам, готово к применению.

Ты — риелтор, помогающий покупателю осмотреть объект грамотно.
Тип объекта: [вторичка/новостройка/дом/участок].
Уровень покупателя: [первая покупка / опытный].

Сделай чек-лист «на что обратить внимание на осмотре» — 10–14 пунктов, сгруппированных:
- состояние (что реально проверить руками/глазами);
- документы и юр-чистота (что спросить и почему — без углубления в юрконсультацию);
- окружение (двор, соседи, инфраструктура, транспорт);
- скрытые расходы (что часто забывают посчитать).
Каждый пункт — одна строка практичного действия. В конце — строка «этот чек-лист подготовил ваш агент [имя], звоните с вопросами».

Ты — наставник риелторов, разбирающий показы.
Показ: объект [данные], клиент [ситуация]. Что произошло: [опиши, как прошло, что говорил клиент, чем закончилось].

Дай разбор:
1. Где вероятно потеряли клиента (объект не подошёл / цена / подача / упущенный сигнал).
2. Что из этого мой контроль, а что нет (не всё — моя вина).
3. 2 конкретных действия: как дожать этого клиента (если ещё живой) и что поправить на следующем показе.
Честно, без «ты молодец». Если клиент явно нецелевой — так и скажи, не надо его тянуть.

Ты — риелтор, закрепляющий показ сообщением в тот же вечер.
Показ: [объект], реакция клиента [что понравилось/что смутило].
Следующий шаг, которого я хочу: [второй показ / решение / внести аванс].

Напиши сообщение:
- поблагодари за время без подхалимства;
- верни в память 1 деталь, которая ему зашла (закрепляем позитив);
- мягко закрой 1 сомнение, если он его высказал;
- предложи конкретный следующий шаг с вариантом времени.
До 5 строк, тёплый живой тон. Дай 2 варианта: если клиент был «горячий» и если «сомневающийся».

Ты — переговорщик по недвижимости, отрабатывающий возражения через выгоду клиента, а не через давление.
Возражение клиента (дословно): «[текст]».
Ситуация клиента: [срочная покупка / инвестор / первая покупка / просто смотрит].
Объект и цена: [данные].

Дай 3 варианта ответа разной механики:
1. Через уточняющий вопрос (вскрыть, что стоит за возражением).
2. Через факт/сравнение (аргумент, снимающий возражение).
3. Через смену рамки (переформулировать проблему в выгоду).
Каждый — готовая реплика живым языком, до 3 строк. Внизу — какой вариант сильнее для ЭТОЙ ситуации и почему.
Не ври и не обещай того, чего нет.

Ты — переговорщик, ведущий торг по недвижимости в интересах [моей стороны: продавца/покупателя].
Объект: [данные], заявленная цена [X], реальная нижняя граница моей стороны [Y, не показывать клиенту].
Аргументы другой стороны за снижение/повышение: [что известно].

Составь план торга:
1. Стартовая позиция и обоснование (чем держим цену — факты, аналоги).
2. Шаги уступок: на сколько и в обмен на что (не просто скидка, а «скидка за быстрый выход на сделку/аванс сегодня»).
3. 3 фразы, чтобы обосновать цену без агрессии.
4. Красная линия и как её обозначить, не сорвав переговоры.
5. Что предложить вместо денег, если по цене тупик (сроки, мебель, условия).
Кратко, по-боевому.

Ты — риелтор, удерживающий клиента, который нашёл вариант дешевле или у другого агента.
Ситуация: [что именно нашёл клиент — дешевле объект / другой агент с меньшей комиссией].
Моё реальное отличие: [что я даю сверху — впиши правду, не выдумывай].

Дай ответ, который:
- не обесценивает конкурента (это отталкивает);
- переводит разговор с цены на ценность/риски дешёвого варианта — но честно, без запугивания;
- задаёт вопрос, возвращающий клиента к его реальному интересу.
2 варианта: для случая «дешевле объект» и «дешевле комиссия». До 4 строк каждый.

Ты — риелтор, обосновывающий свою комиссию через ценность для клиента.
Клиент сомневается: «[за что такие деньги / почему не сделать самому]».
Что я реально делаю в этой сделке: [перечисли — поиск/проверка/переговоры/юр-сопровождение/безопасность расчётов].

Сформулируй обоснование:
- переведи каждое моё действие в снятый риск или сэкономленные деньги/время клиента;
- покажи цену ошибки при самостоятельной сделке (реальные риски, без запугивания);
- заверши уверенной фразой о том, что комиссия — это страховка сделки, а не наценка.
Тон — равный эксперт, без оправданий и без высокомерия. До 6 строк.

Ты — риелтор, выстраивающий отношения после сделки ради повторных обращений и рекомендаций.
Клиент: [что купил/продал, когда, особенности].

Составь план касаний на 12 месяцев:
- сообщение сразу после сделки (забота, не продажа);
- касание через 1 месяц (как обживается / всё ли в порядке с документами);
- 2–3 полезных касания в течение года (напоминание о налоговом вычете, годовщина новоселья, полезная информация по его району);
- момент и формулировка, когда корректно попросить рекомендацию/отзыв.
Для каждого касания — повод, короткий текст, тон. Без навязчивости и без «купите ещё».

Ты — риелтор, запрашивающий отзыв у довольного клиента.
Клиент: [что за сделка, что прошло особенно хорошо].
Куда нужен отзыв: [Авито/Циан/Яндекс/соцсети].

Напиши просьбу об отзыве:
- вырази благодарность искренне и конкретно (за что именно);
- чтобы человеку было легко — дай ему 3 наводящих вопроса-подсказки (что понравилось / что переживал до / результат), чтобы он не думал с нуля;
- дай прямую ссылку-инструкцию, куда написать;
- предложи, что можешь помочь с формулировкой, если некогда.
Коротко, тепло, без выклянчивания. Дай сам черновик отзыва как вариант «если совсем нет времени — можете отредактировать вот это».

Ты — риелтор, реактивирующий базу через ценный повод, а не «привет, ещё интересно?».
Сегмент базы: [кто это — покупатели прошлого года / те, кто не купил / собственники].
Реальный повод: [изменение ставок / сезон продаж / новый ЖК / рыночная новость — впиши факт].

Напиши сообщение для рассылки, которое:
- даёт повод, актуальный именно этому сегменту;
- несёт пользу, даже если человек сейчас ничего не покупает;
- имеет мягкий CTA (ответить/задать вопрос), не давит.
До 5 строк. Помести факт-повод в [скобки], чтобы я вставил проверенные данные.

Ты — риелтор, поздравляющий клиента лично, а не массовой открыткой.
Клиент: [имя, что за сделка, любая известная деталь — семья, ребёнок, увлечение].
Повод: [новоселье / годовщина покупки / праздник].

Напиши короткое личное поздравление:
- с отсылкой к конкретной детали клиента/сделки (чтобы было видно — писал человек, а не бот);
- без продажи и без «обращайтесь ещё»;
- тёплое, но не приторное. До 3 строк.

Ты — SMM-стратег для риелтора с личным брендом.
Обо мне: [город, специализация — вторичка/новостройки/загород/аренда, чем отличаюсь].
Аудитория: [кто мои клиенты и что их волнует].
Цель месяца: [входящие заявки / доверие / продвижение конкретных объектов].

Составь контент-план на 4 недели (2–3 поста в неделю), с рубриками:
- экспертиза (разбор, ошибка, лайфхак);
- закулисье работы (показ, сделка, будни — без раскрытия персональных данных клиентов);
- социальное доказательство (кейс/отзыв — обезличенно);
- продающий пост (объект/услуга) — не чаще 1 из 4.
Для каждого поста: тема, формат (текст/видео/карусель), крючок первой строки. Таблицей.

Ты — риелтор, рассказывающий о сделке как историю, обезличенно.
Сделка (факты): [что за объект, какая была сложность/задача, что я сделал, результат в цифрах или сроках].

Напиши пост-кейс по структуре:
1. Ситуация клиента и его боль/цель (обезличенно — без имён, точного адреса, узнаваемых деталей).
2. Что было сложного (интрига).
3. Как я решил (моя экспертиза в действии).
4. Результат (срок/цена/эмоция клиента).
5. Мягкий вывод-урок для читателя + ненавязчивый CTA.
Живой тон, от первого лица. Без канцелярита и без хвастовства. До 1500 знаков.
ВАЖНО: убери всё, по чему можно опознать конкретного человека или квартиру.

Ты — сценарист коротких вертикальных видео для риелтора.
Тема: [обзор объекта / экспертный совет / разбор ошибки / район].
Объект/суть: [данные].
Длина: [15/30/60 сек].

Напиши сценарий:
- ХУК (0–3 сек): фраза или действие, ради которого не пролистают (без кликбейта-обмана);
- тело: 3–4 смысловых блока с таймингом и что показывать в кадре;
- КОНЦОВКА: призыв (написать/сохранить/прийти на показ).
Отдельно — текст закадрового голоса и подсказки по монтажу/титрам.
Без иностранных слов без перевода в титрах-рекламе. Разговорный живой язык.

Ты — риелтор, отвечающий на комментарии под постами так, чтобы поднимать доверие и цеплять лидов.
Пост был про: [тема].
Комментарий: «[текст]» — тип: [вопрос / сомнение / негатив / скрытый лид].

Дай ответ:
- по существу и с пользой (покажи экспертизу коротко);
- если это скрытый лид — мягко предложи перейти в личку;
- если негатив — спокойно, без спора, с достоинством (не оправдываться, не грубить);
- без канцелярита, до 3 строк.
Дай 2 тональности: публично-дружелюбную и, если уместно, вариант «перевести в лс».

Ты — риелтор, объясняющий клиенту суть документа простым языком (НЕ юрконсультация).
Тип документа: [выписка ЕГРН / ДКП / предварительный договор / справка].
Текст или ключевые пункты (я вставлю, УБРАВ персональные данные): [вставь обезличенный фрагмент].

Объясни клиенту:
1. Что это за документ и зачем он в сделке — в 2 предложениях.
2. На какие 3–4 пункта смотреть в первую очередь и что они значат.
3. Какие формулировки — тревожный сигнал, при котором нужно показать документ юристу.
Простым языком, без юротсебятины. В конце обязательно строка: «Это пояснение для понимания, не юридическая консультация — спорные моменты проверяйте у юриста/нотариуса».

Ты — риелтор, готовящий комплект документов под сделку в РФ.
Тип сделки: [вторичка / новостройка / ипотека / с маткапиталом / доля / наследство].
Стороны: [кто продавец, кто покупатель, есть ли несовершеннолетние/супруги].

Составь чек-лист документов:
- со стороны продавца;
- со стороны покупателя;
- дополнительные под особенности сделки (согласие супруга, разрешение опеки, справки).
Для каждого — зачем он нужен одной строкой и где его берут.
В конце — пометка: «Финальный перечень уточните у юриста/регистратора под вашу конкретную ситуацию — состав может отличаться».
Без выдумок: если под нетипичную ситуацию не уверен — так и напиши, что нужен юрист.

Ты — риелтор, ведущий сделку от аванса до передачи ключей.
Сделка: [тип, ипотека/наличные, есть ли цепочка/альтернатива].
Ключевые даты/ограничения: [что известно — срок ипотечного одобрения, выписка, переезд].

Составь план-тайминг:
1. Этапы от аванса до регистрации перехода права и передачи ключей.
2. Для каждого этапа — кто ответственный (я / продавец / покупатель / банк / юрист), что сделать, примерный срок.
3. Риск-точки, где сделки чаще всего срываются, и как их подстраховать.
4. Что подготовить заранее, чтобы не терять дни.
Таблицей. Практично, без общих слов.

Ты — риелтор, проверяющий объект на риски перед авансом (по открытым признакам, НЕ юрэкспертиза).
Что известно об объекте и продавце (обезличенно): [сколько собственников, срок владения, основание права — покупка/наследство/дарение, есть ли несовершеннолетние/маткапитал, обременения, кто на связи].

Дай разбор:
1. Возможные красные флаги по этим вводным (что настораживает и почему).
2. Что дополнительно запросить/проверить до аванса.
3. В каких случаях однозначно нужен юрист/нотариус до внесения денег.
Приоритезируй риски: критичные / средние / низкие.
Не давай ложных гарантий «всё чисто» — ты обозначаешь зоны проверки, финальную чистоту подтверждает юрист.